584 616 751 236 368 622 927 64 796 803 15 739 11 645 293 872 946 662 481 914 59 668 595 680 504 132 164 838 465 642 911 440 870 270 771 826 389 541 214 186 552 863 238 737 110 905 857 742 591 814
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百奥谷SEO大赛战报(4月16日)

来源:新华网 萧徘弛幸晚报

摘要:这场中介大战中,握有房源的传统派开始自我变革,从线下走到线上,却必须寻找新的盈利模式,而握有资本的互联网派则大把砸钱,希望快速拥有自己的资源和人才,但很多事,欲速则不达。 转身想做中介的搜房网,正面临前所未有的危机。《IT时报》记者获悉,在上海,中原、链家(前德祐)、我爱我家等多家房产中介公司6月起,陆续将房源从搜房下架,不再通过搜房为自己导流。在广州,中祈、置家、方圆、满堂红等34家中介公司、超1000家门店集体宣布,将联合抵制搜房网。 2014年11月,搜房网突然宣布进军二手房交易市场,此举引发传统房产中介公司一片不满声,因此便有了今年6月至今的种种抵制。然而,单纯的对抗显然并不能打消互联网公司进军的脚步。除了搜房,成立短短一年多的爱屋吉屋,以迅雷不及掩耳之势,凭租客免佣的口号席卷了北京和上海的地铁广告,披上互联网中介的光鲜外衣。 在这场中介大战中,握有房源的传统派开始自我变革,从线下走到线上,却必须寻找新的盈利模式,而握有资本的互联网派则大把砸钱,希望快速拥有自己的资源和人才,但很多事,欲速则不达。 《IT时报》记者经过数周的调查,与多名房产中介人士进行了深度访谈,在这个互联网+狂风骤起的时代,谁更有胜算,他们的嗅觉最为灵敏。 房源之争:传统中介更占优势 底薪6500元、佣金提成80%,搜房的条件让王尧(化名)坚定了从德融(前德祐的商业房产部)离开的决心,但当入职第一天打开搜房后台系统时,他决定放弃搜房,我在搜房后台搜了4个小区,房源最多的小区有70套,而房源最少的小区只有十几套。但是在中原地产,平均每个小区都有300多套房源。 打开搜房网,链家、中原、我爱我家等传统中介的房源已荡然无存,房源更新最勤快的要属搜房自己的经纪人和爱屋吉屋,佣金0.5%和真房源的分类赫然放在全部房源的旁边。打开佣金0.5%一列,大致可以看到搜房在某个区域拥有的房源。以沪上知名大楼盘中远两湾城为例,搜房网上显示120套房源可以用0.5%的佣金成交,其中3室2厅的有60套,但当记者实际电话咨询搜房经纪人,对方却称中远两湾城在售的3室2厅真实房源只有2套。 在链家网上,以同样的关键词搜索,可以看到中远两湾城有173套二手房,其中3室2厅有52套,链家网经纪人承诺都是真实房源,小部分由于是出租状态,不方便看房,需要预约。 干过几年中介的经纪人都深谙得房源者得天下,决定到某个中介公司之前,一问房源,二问成交量。去年搜房网准备自己做中介,并开始组建自己的中介团队,其模式和爱屋吉屋类似,不设线下门店,经纪人在搜房办公室办公,并开出了高于传统中介一倍以上的底薪和提成比例,王尧便是被此吸引而来。然而,失去了中介公司的搜房,也失去了房源。 第一个喊出互联网中介的爱屋吉屋,在每个城市有上百人的团队在线下扫楼,以解决自己的房源问题,这个规模显然不能与传统中介比肩。但资本的力量是巨大的。成立于2014年3月,却在2015年5月便拿到了1.2亿美元的D轮融资,财大气粗的爱屋吉屋迅速攻占了上海的地铁,大约50%的房源来自广告带来的业主委托,来自爱屋吉屋经纪人的开发占到30%,其他渠道占到20%。爱屋吉屋如是表示。 但当爱屋吉屋从租房进入二手房交易领域时,房源增速便没那么快了,传统门店在吸引房源方面更有优势。德祐在上海沉淀了12年,手中二手房房源大概有50万套左右。链家上海区域总监张涛(化名)认为,二手房买卖还是门店更能给人信任感,因为房东需要将较为隐私的信息交给中介,包括房产证、当年的过房发票等。 先走一步的爱屋吉屋尚且遇此难题, 后来者搜房想复制爱屋吉屋的模式,必须换阵地。爱屋吉屋先进入了北上广深等超一线城市,而搜房网则将郑州、西安、厦门、珠海、东莞等15个二线城市作为自己的第一梯队。 我觉得一手房买卖更适合搜房,每个中介公司起点都一样。搜房这几年积累了数以亿计的客户资源,这是它的优势。张涛表示。 经纪人之争:高薪高提成不是全部 从搜房离职后,王尧选择了中原地产,自从去年爱屋吉屋杀入市场以来,随着搜房成立线下团队、链家宣布收购德祐,上海的房地产经历了一次大地震,经纪人跳槽已是家常便饭。而对于中介公司而言,经纪人带单出走,是最痛的打击。 互联网派一开始便摆出有钱人的阵势。爱屋吉屋在上海开出的底薪是6000元,其中4000元是无责任底薪,剩下的与绩效挂钩。8000元以下每单佣金提成是450元,8000元以上则更高,平均提成在10%左右。 相较普通中介3000-4000元的底薪,这个工资水平迅速在经纪人中掀起一阵旋风,不少中介都跳槽至爱屋吉屋。为此,传统派各出奇招,链家的做法是,经纪人一旦辞职,客户资源就会自动转到公盘,房源系统都是采用转接号码,只有登盘的经纪人才有房东号码,其他经纪人只能通过转接号联系。德祐的手段更辣,离职的经纪人提成没法分月提取。这个新措施让在德祐做了几年的赵飞(化名)打消了跳槽念头,因为前一年还有30多万元的提成没拿完,如果一次性提取的话,个人所得税就得付6万多元。 搜房高达80%的提成比例也让人眼红。在链家,成交一套二手房后,产生的佣金理论上要有7个经纪人来分,曾在德祐商业房产部工作过的经纪人施恩举了个例子,曾经有一笔生意带来18万元的佣金,结果3万元分给登盘方、1万元分给录入房源信息的人,5万元分给签独家的经纪人,最后促成交易的经纪人只能拿到9万元。 然而,互联网派在经纪人中的风光没持续多久。我在爱屋吉屋时,每天都会有十几人来面试,每天也都会有人离开。谈天笑(化名)对《IT时报》记者说道,在爱屋吉屋待了半年后,他也选择了离开。 我当时每个月可以拿到8000到9000元,但拿起来没那么轻松。谈天笑说。他每天挤在七八十人的办公室里,两三人拼用一部电脑。高峰期,他每天至少得带看2拨,一个月带看50到70拨,核算下来每天坐地铁公交就要花上20元左右。但是,他离开的原因并不在此,爱屋吉屋采用派单制,不管能力大小,基本都有单做,大家收入差不多,没什么发展空间。他最后选择去了薪酬折半,但更有晋升空间的创业公司。 门店之争:互联网真的能消灭门店吗? 与传统派林立的门店相比,互联网派的新玩法是消灭门店。经纪人平时就驻扎在写字楼里,接到线上客户需求后网站派单给经纪人,约定时间内碰头。由于不受门店限制,一个经纪人可以覆盖的服务范围至少是传统门店的4倍以上。 尽管传统派如链家、中原也都在推自己的线上渠道,但对于线下门店,他们始终坚持越多越好。年底计划在上海覆盖800到1000家门店,2万经纪人的规模。张涛表示,即使布局多年,自家的网站链家在线促成的二手房买卖也只占到整体成交量的30%。 在传统派看来,与租赁不同,二手房交易涉及金额大,房东和客户对交易的安全性和服务要求更高,只有实体门店才能满足这样的需求。而且,门店成本并没有想象中那么高。 链家董事长左晖曾透露:链家每个经纪人办公成本为1500元,若除去门店,每个经纪人办公成本是1000元,差距仅为500元。 长期关注O2O领域的亿欧网CEO黄渊普则提出了自己的看法:有无门店取决于出身,优化门店的核心是改变传统的营销方式。现在房子主要在60后、70后手里,他们对互联网交易还没有那么习惯,设于小区门口的门店因此利于深耕房源,但等80后一代握有主动权后,线上交易的习惯会慢慢养成。 链家上海区域总监胡攀(化名)认为,爱屋吉屋是3级制管理结构,链家是6级制,虽然传统中介的方式让底层经纪人分到的羹少了,但层层的管理和利益分成,让这个群体成为利益共同体,而不是各飞各的单,养着一批独立经纪人。在利益分成和资源的控制上,互联网派还是要向传统派学习。 长尾之争:互联网金融将成为中介标配 事实上,让爱屋吉屋、搜房等互联网派更担心的是,传统派对于互联网也是势在必得。跟我们没有利益冲突的平台我们还是会继续用,同时也会强化自身的线上建设。虽然和搜房的合作结束了,但中原集团并没有放弃互联网,其顾问中心总经理叶冬向《IT时报》明确表示。 链家的O2O战略实施后,更多人将目光集中于其旗下的丁丁租房上,因为它目标明确,就是用更低的佣金打爱屋吉屋,而中介每单只能拿到5天的房租钱,跟原先每单一个月的房租钱相比,等于是自己断腕。虽然丁丁租房仍旧需要养活3000名经纪人,但左晖并没有给他们压力,即使贴钱也要打,因为链家O2O的蓝图不仅限于此。 链家已经拿到牌照,开始做互联网金融。下一步就是将家政、家居、家装等一条龙服务集合到线上,模式跟搜房类似。线下门店只是一个入口作用,然后形成一个闭环。张涛向《IT时报》记者透露,接下来链家的野心是上市。 同时中原地产也表示,互联网金融是下一步的重点业务。我们先会推出短期贷款,比如首付贷、赎楼贷等。一方面是客户有需要,另一方面是跟房产成交挂钩。传统中介业务扩张速度很慢,但附加值业务推进就很快。叶冬表示。 搜房网很早也开始朝互联网金融迈进,旗下的天下贷平台提供新房首付贷、二手房按揭贷款、赎楼贷、理财、房产众筹等金融产品。 搜房之所以不做平台做中介,就是因为它缺少交易这一环,所以做不好金融、家居装修等后服务。黄渊普认为,从解决信息不对称到交易再到后服务,这是O2O市场的一个普遍进化规律,同样符合房地产中介的O2O竞争路径。 实际上,从整个盘子来看,房地产中介的利润并不高。拿上海来说,去年房地产成交额为1万亿,中介公司只分到了2%的羹。这也说明了为什么互联网金融和一条龙服务会成为链家O2O的重拳。 谁会成为跑得最快的那个? 说了那么多,到底谁能成为跑得最快那个呢? 从目前的盘子看来,链家可能是最快完成O2O闭环的一家,线下用收购快速笼络各地龙头,线上开始互联网金融和后服务的布局。作为传统派里的先行者,它度过烧钱期后,不排除会将自己的线上平台开放给传统中介,采用相互参股或加盟的模式,迅速成为房林盟主。 爱屋吉屋还处在抢房源、聚拢用户的阶段,现在它的故事是这样讲的:我没有门店,资产很轻,可以补贴人力成本,佣金更低。如果它能继续保持成长势头,那么下一轮融资的故事就该这么说:我们聚拢了那么多的年轻租客,他们未来就是有房一族,现在让这批90后用户先认可我的平台,安安静静地找个好房子,提供管家服务,有人帮你装修,有人帮你介绍周边饮食、购物环境,有人帮你拉圈子解决终身大事。这就是蘑菇公寓、自如友家等垂直租房领域的模式。 如果用信息、交易、后服务这个维度来衡量的话,搜房的机会在自己手上,光是解决房地产交易信息不对称的问题,搜房做到了几十亿美元的市值,那么租房后服务市场的想象空间更大。关键在于能不能占有一定量的二手房买卖市场,考量重点就在于房源和经纪人。 搜房不应把竞争者定为链家或爱屋吉屋,而是要把58赶集看紧一点,合并后的两家本地生活服务网站,本身就是很大的租房流量入口,又收购了安居客做二手房买卖的平台。从它们现在的布局看来,不排除会成为互联网房地产中介的下一个巨头。 大市场有大玩家,房地产中介市场还不可能在短时间内呈现三分天下的局面,每个城市都有自己的王者,线上线下整合才刚刚开始。 147 479 140 913 739 660 444 767 295 414 2 812 510 141 532 564 698 980 909 429 469 480 744 158 165 31 833 262 316 161 642 358 707 299 177 380 369 657 75 764 924 68 819 996 328 932 690 621 795 444

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